Wie wird der Wert einer
Immobilie im Erbfall ermittelt?
- Torsten Vogel
- 28.03.2025
- 4 Minuten
Inhaltsverzeichnis
Kurz erklärt: Der Wert einer geerbten Immobilie wird entweder durch das Finanzamt mit standardisierten Verfahren oder durch ein professionelles Gutachten ermittelt. Dabei kommen je nach Immobilientyp das Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren zum Einsatz. Ein unabhängiges Gutachten kann helfen, die Erbschaftssteuer zu senken und Streit unter Erben zu vermeiden.
Was das im Detail bedeutet, welche Verfahren wann Sinn ergeben und wie Sie bei der Bewertung am besten vorgehen, erfahren Sie im weiteren Verlauf unseres Ratgebers.
Warum ist die Immobilienbewertung im Erbfall wichtig?
Die Wertermittlung einer Immobilie im Erbfall dient mehreren Zwecken:
- Steuerliche Aspekte: Das Finanzamt setzt die Erbschaftssteuer auf Basis des Immobilienwerts fest. Dabei greift es auf standardisierte Bewertungsverfahren zurück, die oft nicht den realen Marktwert widerspiegeln. In vielen Fällen wird der Wert zu hoch angesetzt, was zu unnötig hohen Steuerzahlungen führen kann. Erben sollten daher überprüfen lassen, ob der angesetzte Wert realistisch ist, um nicht mehr Steuern zu zahlen als notwendig.
- Gerechte Aufteilung: Falls mehrere Erben beteiligt sind, ist ein objektiver Wert entscheidend, um Streitigkeiten zu vermeiden.
- Verkauf oder Selbstnutzung: Soll die Immobilie verkauft oder von einem Erben übernommen werden, ist ein realistischer Marktwert notwendig.
Methoden der Immobilienbewertung
Es gibt drei bewährte Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen:
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Vergleichswertverfahren – Wenn es ähnliche Objekte gibt
Hier wird der Wert anhand vergleichbarer Immobilien in ähnlicher Lage berechnet. Besonders geeignet ist dieses Verfahren für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Regionen mit aktiven Immobilienmärkten.
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Ertragswertverfahren – Für vermietete Objekte
Hier steht der wirtschaftliche Nutzen im Vordergrund. Der Wert wird anhand der Mieteinnahmen abzüglich Kosten ermittelt. Diese Methode wird oft bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien angewendet.
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Sachwertverfahren – Für besondere oder eigengenutzte Immobilien
Hier wird der Wert durch die Berechnung der Bau- und Bodenwerte bestimmt. Dieses Verfahren kommt häufig bei Einfamilienhäusern oder denkmalgeschützten Gebäuden zum Einsatz.
Wie wird der Immobilienwert bei Erbschaft ermittelt? – Schritt-für-Schritt
Eine professionelle Bewertung erfolgt in mehreren Schritten:
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Unterlagen prüfen
Dazu gehören Grundbuchauszug, Baupläne und Flurkarten.
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Besichtigung
Unsere Experten bewerten den Zustand, die Ausstattung und eventuelle Mängel.
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Marktanalyse
Die aktuellen Immobilienpreise in der Region werden geprüft.
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Methoden anwenden
Das passende Bewertungsverfahren wird je nach Immobilientyp gewählt.
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Gutachten erstellen
Der ermittelte Wert wird in einem offiziellen Dokument festgehalten.
Wer kann eine Immobilienbewertung durchführen?
Erben haben mehrere Optionen:
- Das Finanzamt ermittelt automatisch einen Wert nach standardisierten Verfahren. Dies kann jedoch von den tatsächlichen Marktpreisen abweichen und oft zu einer höheren Steuerlast führen.
- Immobilienmakler bieten häufig eine kostenlose Bewertung an, wenn ein Verkauf angestrebt wird.
- Sachverständige oder Gutachter liefern eine professionelle, gerichtsfeste Bewertung, die sich besonders bei Streitfällen empfiehlt.
Fazit von Torsten Vogel | Zertifizierter Sachverständiger
Eine fundierte Immobilienbewertung im Erbfall ist mehr als eine Formalität – sie ist die Grundlage für faire Entscheidungen, steuerliche Entlastung und langfristige Klarheit. Als zertifizierter Sachverständiger erlebe ich immer wieder, wie viel Unsicherheit es rund um den Immobilienwert im Erbfall gibt.
Deshalb rate ich: Lassen Sie den Wert nicht einfach vom Finanzamt festlegen – holen Sie sich eine zweite Meinung. Eine realistische Bewertung spart häufig bares Geld und verhindert Streit unter Erben. Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben oder eine Einschätzung benötigen, können Sie sich gerne unverbindlich an mein Team und mich wenden – wir helfen Ihnen gerne weiter.
Häufige Fragen
Muss ich den vom Finanzamt ermittelten Immobilienwert akzeptieren?
Welches Bewertungsverfahren ist bei einer geerbten Immobilie am häufigsten sinnvoll?
Reicht eine Online-Bewertung aus, um den Immobilienwert im Erbfall zu bestimmen?
Wer bezahlt die Kosten für ein Gutachten im Erbfall?
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