Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie im Falle einer Erbschaft ermittelt?
- Torsten Vogel
- 14.08.2025
- 8 Minuten
Inhaltsverzeichnis
Viele Erben stellen sich diese Frage: Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie im Falle einer Erbschaft ermittelt? Eine fundierte Bewertung ist in diesem Moment mehr als nur eine Zahl auf dem Papier. Sie entscheidet über die Höhe der Erbschaftssteuer, dient als Grundlage für eine gerechte Verteilung und beeinflusst, ob die Immobilie verkauft oder behalten wird.
Kurz erklärt:
Der Verkehrswert einer geerbten Immobilie kann entweder vom Finanzamt mithilfe standardisierter Verfahren oder durch ein unabhängiges, qualifiziertes Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Immobiliensachverständigen ermittelt werden. Während das Finanzamt oft pauschale Werte ansetzt, die vom realen Marktwert abweichen können, bietet ein professionelles Gutachten eine genaue, nachvollziehbare und rechtssichere Wertermittlung. Je nach Objekt kommen dabei das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zum Einsatz.
Welche Verfahren kommen zum Einsatz?
Ein zertifizierter Immobiliensachverständiger wählt das passende Verfahren nach Art, Nutzung und Besonderheiten der Immobilie sowie der vorhandenen Datenlage aus. In der Praxis kommen vor allem folgende Methoden zum Einsatz:
- Vergleichswertverfahren: Geeignet für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in aktiven Märkten; der Wert wird anhand realer Verkaufspreise vergleichbarer Objekte ermittelt
- Ertragswertverfahren: Eingesetzt bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien; der Fokus liegt auf den Mieteinnahmen, Betriebskosten und der erzielbaren Rendite.
- Sachwertverfahren: Typisch für selbstgenutzte Immobilien, Spezialimmobilien oder denkmalgeschützte Gebäude; der Wert ergibt sich aus Bodenwert und Wiederherstellungskosten, abzüglich einer Alterswertminderung.
Steuerersparnis durch ein qualifiziertes Gutachten
Wenn eine Immobilie im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung übertragen wird, setzt das Finanzamt den Verkehrswert oft nach standardisierten Verfahren fest. Diese Berechnungen basieren auf allgemeinen Tabellenwerten und regionalen Durchschnittsdaten, individuelle Besonderheiten der Immobilie, wie Sanierungsbedarf, ungünstige Lage oder besondere Zuschnitte, bleiben dabei häufig unberücksichtigt. Die Folge: Der angesetzte Wert liegt nicht selten deutlich über dem realen Marktwert. Das führt direkt zu einer höheren Bemessungsgrundlage für die Erbschafts- oder Schenkungssteuer und damit zu einer unnötig hohen Steuerlast. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Immobiliensachverständigen kann hier Abhilfe schaffen. Der Gutachter ermittelt den Wert auf Grundlage einer persönlichen Besichtigung, detaillierter Marktanalyse und gesetzlich anerkannter Bewertungsverfahren. Dieses präzise und objektive Ergebnis wird in der Regel vom Finanzamt anerkannt und kann zu einer deutlichen Steuerersparnis führen. Kurz gesagt: Wer den Steuerwert nicht ungeprüft akzeptiert, sondern ihn durch ein professionelles Gutachten überprüft, kann Geld sparen.
Warum eine genaue Bewertung im Erbfall unverzichtbar ist?
- Steuerliche Aspekte: Das Finanzamt berechnet die Erbschaftssteuer anhand des festgesetzten Immobilienwerts. Wird dieser zu hoch angesetzt, zahlen Erben möglicherweise deutlich mehr Steuern, als nötig. Ein qualifiziertes Gegengutachten kann helfen, den realistischen Marktwert zu belegen und so die Steuerlast spürbar zu senken.
- Gerechte Aufteilung unter Miterben: Wenn mehrere Personen erben, ist der objektive Wert der Immobilie entscheidend, um Streit zu vermeiden. Eine neutrale Bewertung sorgt dafür, dass sich alle Parteien auf eine faire Grundlage verlassen können.
- Entscheidungsgrundlage für Verkauf oder Selbstnutzung: Ob die Immobilie verkauft, vermietet oder von einem Erben selbst genutzt werden soll, der tatsächliche Marktwert ist die Basis für jede strategische Entscheidung.
Was macht ein zertifizierter Immobiliengutachter?
Ein zertifiziertes Verkehrswertgutachten bietet im Erbfall gleich mehrere entscheidende Vorteile. Zum einen sorgt es für Rechtssicherheit, da Gutachten von DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen in der Regel von Finanzämtern, Gerichten und Banken anerkannt werden. Damit haben Sie eine verlässliche Grundlage, die im Streitfall oder bei steuerlichen Prüfungen Bestand hat. Ebenso wichtig ist die Objektivität: Ein zertifizierter Sachverständiger arbeitet neutral und unabhängig, ohne eigenes Verkaufsinteresse. Das gewährleistet, dass die Bewertung ausschließlich auf Fakten, Marktanalysen und anerkannten Verfahren basiert. Nicht zu unterschätzen ist auch die mögliche Steuerersparnis. Da das Finanzamt oft pauschale und zu hohe Werte ansetzt, kann ein qualifiziertes Gegengutachten den realistischen Marktwert belegen und so zu einer deutlichen Reduzierung der Erbschaftssteuer führen. Schließlich trägt ein professionelles Gutachten erheblich zur Vermeidung von Konflikten bei. Eine klare, transparente und nachvollziehbare Bewertungsgrundlage schafft Vertrauen zwischen allen Erben und minimiert das Risiko von Streitigkeiten über den Wert der Immobilie.
Fazit von Torsten Vogel
Eine Immobilienbewertung im Erbfall sollte niemals dem Zufall überlassen werden. Als zertifizierter Immobiliensachverständiger erlebe ich regelmäßig, dass pauschale Werte des Finanzamts nicht der Realität entsprechen, oft zulasten der Erben. Mit einem qualifizierten Gutachten schaffen Sie Klarheit, sichern sich steuerliche Vorteile und vermeiden unnötige Auseinandersetzungen.
Zertifizierter Immobiliensachverständiger
Häufige Fragen
Muss ich den vom Finanzamt angesetzten Immobilienwert akzeptieren?
Welches Verfahren ist bei einer geerbten Immobilie am besten geeignet?
Reicht eine kostenlose Online-Bewertung im Erbfall aus?
Wird ein zertifiziertes Gutachten vom Finanzamt anerkannt?
Kann ich mit einem Gutachten wirklich Steuern sparen?
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