Wie funktioniert Immobilienbewertung?
- Torsten Vogel
- 15.09.2025
- 4 Minuten
Inhaltsverzeichnis
Viele Eigentümer, Käufer oder Erben stehen irgendwann vor der Frage: Wie funktioniert Immobilienbewertung eigentlich und welche Schritte sind dafür notwendig?
Kurz erklärt:
Die Immobilienbewertung läuft in mehreren Schritten ab: Von der Sichtung der Unterlagen über die Besichtigung des Objekts bis zur Marktanalyse und Anwendung der Bewertungsverfahren. Am Ende steht ein nachvollziehbares Gutachten, das den realistischen Verkehrswert der Immobilie darstellt.
Der Ablauf einer Immobilienbewertung
Die Schenkung einer Immobilie ist nicht nur eine private, sondern auch eine steuerlich relevante Entscheidung. Der Immobilienwert beeinflusst unmittelbar:
- Auftrag und Zielklärung: Zunächst wird festgelegt, warum die Immobilie bewertet werden soll, etwa für Verkauf, Erbschaft, Schenkung, Scheidung oder Finanzierung. Der Anlass bestimmt, ob ein Kurzgutachten genügt oder ein vollwertiges Verkehrswertgutachten erforderlich ist.
- Unterlagenprüfung: Der Gutachter sichtet alle relevanten Dokumente, z. B. Grundbuchauszug, Flurkarten, Baupläne, Wohnflächenberechnungen, Energieausweise oder Mietverträge. Diese Daten sind die Grundlage für eine rechtlich saubere Bewertung.
- Besichtigung vor Ort: Im nächsten Schritt erfolgt eine detaillierte Begutachtung der Immobilie. Dabei werden Baujahr, Zustand, Ausstattung, Modernisierungen und eventuelle Mängel dokumentiert. Auch Lagefaktoren wie Umgebung, Infrastruktur und Mikrolage spielen eine Rolle.
- Markt- und Datenanalyse: Der Sachverständige vergleicht die Immobilie mit aktuellen Markt- und Vergleichsdaten. Dabei fließen regionale Kaufpreise, Mietspiegel und wirtschaftliche Entwicklungen mit ein.
- Anwendung der Bewertungsverfahren: Je nach Immobilientyp wählt der Gutachter das passende Verfahren: Beim Vergleichswertverfahren werden Preise ähnlicher Immobilien herangezogen, das Ertragswertverfahren richtet sich nach den Mieteinnahmen, und beim Sachwertverfahren stehen Boden- und Baukosten im Mittelpunkt. So entsteht ein realistischer Verkehrswert.
- Ermittlung des Verkehrswerts: Aus den gesammelten Daten und der gewählten Methode wird der Verkehrswert berechnet. In manchen Fällen kombiniert der Gutachter mehrere Verfahren, um ein realistisches Ergebnis zu erzielen.
- Erstellung des Gutachtens: Das Ergebnis wird in einem schriftlichen Gutachten dokumentiert. Abhängig vom Zweck kann dies ein Kurzgutachten zur Orientierung oder ein vollwertiges Verkehrswertgutachten für Gerichte, Finanzämter oder Banken sein.
So ermitteln Immobiliensachverständige den Immobilienwert
Es gibt drei bewährte Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen:
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Vergleichswertverfahren: Wenn es ähnliche Objekte gibt
Hier wird der Wert anhand vergleichbarer Immobilien in ähnlicher Lage berechnet. Besonders geeignet ist dieses Verfahren für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Regionen mit aktiven Immobilienmärkten.
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Ertragswertverfahren: Für vermietete Objekte
Hier steht der wirtschaftliche Nutzen im Vordergrund. Der Wert wird anhand der Mieteinnahmen abzüglich Kosten ermittelt. Diese Methode wird oft bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien angewendet.
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Sachwertverfahren: Für besondere oder eigengenutzte Immobilien
Hier wird der Wert durch die Berechnung der Bau- und Bodenwerte bestimmt. Dieses Verfahren kommt häufig bei Einfamilienhäusern oder denkmalgeschützten Gebäuden zum Einsatz.
Fazit von Torsten Vogel
Die Immobilienbewertung ist ein klar strukturierter Prozess, der Fachwissen, Erfahrung und Marktkenntnis erfordert. Nur so entsteht ein Ergebnis, das sowohl nachvollziehbar als auch rechtssicher ist.
Als zertifizierter Immobiliensachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 nehme ich Sie dabei Schritt für Schritt an die Hand. Gemeinsam mit meinem Team begleite ich Sie von der ersten Orientierung bis hin zum gerichtsfesten Verkehrswertgutachten – transparent, unabhängig und verlässlich.
Zertifizierter Immobiliensachverständiger
Häufige Fragen
Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?
Von der Zielklärung über Unterlagenprüfung und Besichtigung bis zur Marktanalyse und Anwendung der Bewertungsverfahren, am Ende steht ein nachvollziehbares Gutachten.
Wer darf eine Immobilienbewertung durchführen?
Nur zertifizierte Sachverständige können rechtssichere Verkehrswertgutachten erstellen. Maklerbewertungen oder Online-Rechner reichen dafür nicht aus.
Warum sollte ich ein Gutachten erstellen lassen, wenn es auch Online-Bewertungen gibt?
Online-Tools liefern nur grobe Schätzwerte. Ein professionelles Gutachten berücksichtigt alle relevanten Faktoren und wird von Finanzamt, Gerichten und Banken anerkannt.
Kann ich mit einer Immobilienbewertung Steuern sparen?
Ja. Vor allem bei Erbschaften oder Schenkungen kann ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten dazu beitragen, überhöhte Steuerforderungen zu vermeiden.
Welche Verfahren werden bei der Immobilienbewertung angewendet?
Je nach Objekt nutzt der Gutachter das Vergleichswertverfahren (z. B. Eigentumswohnungen), das Ertragswertverfahren (vermietete Immobilien) oder das Sachwertverfahren (selbstgenutzte oder spezielle Immobilien).
Brauche ich immer ein vollständiges Verkehrswertgutachten?
Nicht unbedingt. Für eine erste Orientierung reicht oft ein Kurzgutachten. Sobald jedoch Gerichte, Finanzamt oder Banken involviert sind, ist ein vollwertiges Verkehrswertgutachten notwendig.
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