Welche Verfahren zur Immobilienbewertung gibt es?
- Torsten Vogel
- 09.07.2025
- 4 Minuten
Inhaltsverzeichnis
Welche Verfahren zur Immobilienbewertung gibt es?
Wer den Wert einer Immobilie ermitteln lassen möchte, stößt früher oder später auf Begriffe wie Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren.
Doch was steckt dahinter? Welche Methode ist wann sinnvoll und wer entscheidet darüber, welches Verfahren angewendet wird?
Kurz erklärt:
In Deutschland gibt es drei gesetzlich anerkannte Verfahren zur Immobilienbewertung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt unter anderem vom Immobilientyp, der Nutzung und dem Bewertungsanlass ab.
Die drei gängigen Bewertungsverfahren im Überblick
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Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren kommt insbesondere bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Einfamilienhäusern zum Einsatz. Grundlage sind tatsächliche Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in ähnlicher Lage und Ausstattung. Dieses Verfahren gilt als besonders marktnah und transparent, vorausgesetzt, es stehen genügend Vergleichsdaten zur Verfügung. Typisch bei: Wohnungen in größeren Wohnanlagen, Einfamilienhäusern in Siedlungen mit homogener Struktur, Aktiven Immobilienmärkten mit vielen Transaktionen
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Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird verwendet, wenn eine Immobilie zur Erzielung von Einnahmen genutzt wird, also zum Beispiel vermietete Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte oder Wohn- und Geschäftshäuser. Hier wird der Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten berechnet. Zudem fließt der sogenannte Bodenwert separat in die Bewertung ein. Typisch bei: Mietwohnhäusern, Büro- oder Ladenflächen, Hotels, Pflegeheimen, Logistikimmobilien
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Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn weder vergleichbare Objekte noch Erträge zuverlässig vorliegen, etwa bei freistehenden Einfamilienhäusern, besonderen Objekten oder denkmalgeschützten Gebäuden. Hier wird der Wert aus den Herstellungskosten (abzüglich technischer Wertminderung) sowie dem Bodenwert berechnet. Es ist komplexer, aber in bestimmten Fällen das einzig passende Verfahren. Typisch bei: Eigenheimen in ländlicher Lage, Individuell geplanten Bauwerken, Spezialimmobilien ohne Mietertrag oder Marktvergleich
Wer entscheidet über das Verfahren?
Die Auswahl des geeigneten Bewertungsverfahrens liegt in der Verantwortung eines zertifizierten Immobiliensachverständigen und erfolgt stets nach objektiven Kriterien. Dabei spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Zunächst wird berücksichtigt, um welche Art von Immobilie es sich handelt – etwa eine Wohnung, ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder eine gewerblich genutzte Immobilie. Ebenso relevant ist die Nutzungsform: Wird die Immobilie selbst genutzt, vermietet oder dient sie gewerblichen Zwecken? Auch die verfügbare Datenlage fließt in die Entscheidung ein. Gibt es beispielsweise belastbare Vergleichspreise, aktuelle Mietverträge oder dokumentierte Baukosten, können bestimmte Verfahren bevorzugt angewendet werden. Nicht zuletzt ist auch der Anlass der Bewertung entscheidend: Geht es um einen geplanten Verkauf, eine Erbschaft, eine Scheidung oder eine steuerliche Bewertung durch das Finanzamt? All diese Aspekte fließen in die Methodenauswahl ein. In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Sachverständige mehrere Verfahren kombiniert oder einen gewichteten Mittelwert bildet, um ein besonders realistisches und nachvollziehbares Ergebnis zu erzielen.
Fazit von Torsten Vogel
Ein Verkehrswertgutachten ist nur so gut, wie das angewandte Bewertungsverfahren. Als zertifizierter Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 analysieren wir jede Immobilie individuell und wählen das passende Verfahren nach objektiven, gesetzlich vorgegebenen Kriterien aus.
Nur so entsteht ein nachvollziehbares, gerichtsfestes Gutachten, das von Finanzbehörden, Gerichten und Banken anerkannt wird. Wenn Sie unsicher sind, welches Verfahren für Ihre Immobilie zum Einsatz kommt: Sprechen Sie uns gerne an, wir beraten Sie transparent und fundiert.
Zertifizierter Immobiliensachverständiger
Häufige Fragen
Welches Bewertungsverfahren wird am häufigsten verwendet?
Kann ein Gutachter mehrere Verfahren kombinieren?
Reicht eine Online-Bewertung zur Wertermittlung?
Wer legt das Verfahren fest, der Kunde oder der Gutachter?
Was passiert, wenn keine Vergleichsdaten verfügbar sind?
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