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Grundsteuer 2025:
Was Eigentümer jetzt wissen müssen
- Torsten Vogel
- 16.04.2025
- 6 Minuten
Inhaltsverzeichnis
Seit der Grundsteuerreform stehen Eigentümerinnen und Eigentümer vor einer neuen Herausforderung: Die Ermittlung des Grundsteuerwerts durch das Finanzamt basiert auf pauschalen Annahmen und diese sind in vielen Fällen zu ungenau oder führen zu einer überhöhten Steuerlast. Ein professionelles, unabhängiges Gutachten durch einen qualifizierten Immobiliensachverständigen kann hier Klarheit schaffen und nicht selten Geld sparen.
Was hat sich durch die Grundsteuerreform geändert?
Mit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018 wurde das alte Modell zur Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Die Folge: Eine umfassende Reform, die seit dem 1. Januar 2025 wirksam ist. Das Ziel: Eine gerechtere Besteuerung von Grundstücken und Immobilien, basierend auf aktuellen Werten. Dafür mussten Millionen Eigentümer eine sogenannte Grundsteuererklärung abgeben.
Die zugrunde liegenden Berechnungen erfolgen nach bestimmten Modellen der Bundesländer. Oft greifen diese auf Standardwerte zurück, etwa auf pauschale Bodenrichtwerte oder pauschalierte Ertragsansätze. Doch genau hier liegt das Problem: Diese Annahmen spiegeln nicht immer die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort wider und führen unter Umständen zu einem zu hohen Grundsteuerwert.
Die Lösung: Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten
Unsere Immobilienbewertungen erfüllen die Anforderungen des Finanzamts, da wir nach DIN ISO 17024 zertifiziert sind. Unsere Gutachter sind den öffentlich bestellten Gutachtern gleichgestellt. Dies bedeutet, dass unsere Gutachten immer anerkannt werden, was Ihnen unnötige Komplikationen erspart.
Ein solches Gutachten berücksichtigt:
- Den realen Zustand und die Nutzung der Immobilie
- Aktuelle Marktverhältnisse am konkreten Standort
- Abweichungen vom pauschalen Bodenrichtwert
- Regionale Besonderheiten oder Ertragsfaktoren
- Objektbezogene Einschränkungen, z. B. Denkmalschutz, Wegerechte oder wirtschaftliche Überalterung
Vorteile eines unabhängigen Gutachtens zur Grundsteuer
Ein zusätzliches Gutachten kann in vielen Fällen zur Korrektur eines zu hohen Grundsteuerwertes führen und damit zur Senkung der künftigen Steuerlast. Die Vorteile im Überblick:
- Kosteneinsparung: In vielen Fällen reduziert sich die Grundsteuer langfristig erheblich.
- Transparenz und Sicherheit: Ein Gutachten schafft Klarheit über den tatsächlichen Immobilienwert.
- Widerspruchsgrundlage: Wenn Sie gegen den Steuerbescheid Einspruch einlegen möchten, ist ein Sachverständigengutachten ein entscheidender Beleg.
- Vermeidung von Fehlentscheidungen: Gerade bei komplexen Immobilien z. B. Mehrfamilienhäusern, Mischobjekten oder gewerblich genutzten Flächen können Standardwerte zu falschen Ergebnissen führen.
Die neue Grundsteuer: Wie sie berechnet wird Schritt für Schritt erklärt
Mit der Reform der Grundsteuer wurde das gesamte Berechnungsverfahren neu aufgestellt. Für viele Eigentümer wirft das Fragen auf: Wie genau setzt sich die neue Grundsteuer zusammen? Worauf kommt es bei der Werteermittlung an? Die gute Nachricht: Die Berechnung erfolgt nach einem klaren Schema in vier Schritten. Wer diese kennt, kann besser nachvollziehen, wie die jährliche Steuerlast entsteht und ob die Angaben korrekt sind.
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1. Feststellung des Grundsteuerwerts
Zunächst wird der sogenannte Grundsteuerwert ermittelt. Er ersetzt den früheren Einheitswert, der oft veraltet war. Die Grundlage dafür bilden verschiedene Angaben zum Grundstück und bei bebauten Grundstücken zur Immobilie selbst. Dazu gehören etwa die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, die Art der Bebauung sowie die Wohn- oder Nutzfläche.
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2. Anwendung der Steuermesszahl
Im zweiten Schritt wird auf den ermittelten Grundsteuerwert eine gesetzlich festgelegte Steuermesszahl angewendet. Diese Zahl variiert je nach Immobilienart: Für Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser oder unbebaute Grundstücke gelten jeweils unterschiedliche Werte.
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3. Berechnung des Grundsteuermessbetrags
Der Grundsteuerwert wird nun mit der Steuermesszahl multipliziert. Daraus ergibt sich der sogenannte Grundsteuermessbetrag die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Kommune.
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4. Anwendung des Hebesatzes der Kommune
Zum Schluss kommt der Hebesatz ins Spiel. Dieser wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt und kann stark variieren. Der Grundsteuermessbetrag wird mit dem Hebesatz multipliziert, das Ergebnis ist der Betrag, den Sie jährlich als Grundsteuer an Ihre Gemeinde zahlen.
Warum es je nach Bundesland unterschiedliche Modelle gibt
Die Reform der Grundsteuer hat nicht nur das Berechnungsverfahren auf neue Füße gestellt, sie hat auch zu einer föderalen Vielfalt geführt: Denn jedes Bundesland durfte entscheiden, ob es das sogenannte Bundesmodell übernimmt oder ein eigenes Bewertungsmodell entwickelt. Das bedeutet: Je nachdem, in welchem Bundesland sich Ihre Immobilie befindet, gelten unterschiedliche Regelungen und es werden andere Angaben zur Berechnung der Grundsteuer benötigt.
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Gebäudeart (z. B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, gewerblich genutzt)
- Wohn- oder Nutzfläche
- Baujahr des Gebäudes
Diese Angaben dienen dazu, den aktuellen Grundsteuerwert möglichst realitätsnah zu ermitteln.
Ländermodelle:
Einige Bundesländer, darunter Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen, haben eigene Modelle eingeführt. Diese sogenannten Flächenmodelle oder Äquivalenzmodelle verzichten teilweise auf eine wertabhängige Berechnung und setzen stattdessen auf standardisierte Faktoren. In Bayern etwa werden nur die Grundstücks- und Gebäudefläche sowie die Art der Nutzung berücksichtigt, der Bodenrichtwert spielt hier keine Rolle.
Fazit von Torsten Vogel | Zertifizierter Sachverständiger
Die neue Grundsteuer 2025 bringt viele Veränderungen mit sich – von der Berechnungsweise über unterschiedliche Modelle bis hin zu regionalen Hebesätzen. Für Eigentümer entsteht dadurch oft Unsicherheit, insbesondere wenn pauschale Annahmen zu einem überhöhten Grundsteuerwert führen.
Als zertifizierter Sachverständiger weiß ich, wie entscheidend eine individuelle Bewertung sein kann – nicht nur zur Prüfung des Steuerbescheids, sondern auch, um dauerhaft Kosten zu sparen. Ein unabhängiges Gutachten schafft Klarheit, gibt Sicherheit im Umgang mit der Reform und kann bares Geld wert sein. Ein unabhängiges Gutachten schafft Klarheit, gibt Sicherheit im Umgang mit der Reform und kann bares Geld wert sein.
Wenn Sie Fragen zur neuen Grundsteuer oder zur Bewertung Ihrer Immobilie haben, steht Ihnen mein Team gerne persönlich zur Seite – unverbindlich und professionell.
Häufige Fragen
Was hat sich durch die Grundsteuerreform geändert?
Wer ist von der neuen Grundsteuer betroffen?
Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
Die Berechnung erfolgt in vier Schritten:
- Feststellung des Grundsteuerwerts
- Anwendung der Steuermesszahl
- Ermittlung des Grundsteuermessbetrags
- Multiplikation mit dem Hebesatz der Gemeinde
Je nach Bundesland werden dabei unterschiedliche Modelle angewendet, z. B. das Bundesmodell, das Bodenwertmodell oder das Flächen-Faktor-Modell.
Warum gibt es unterschiedliche Berechnungsmodelle?
Was ist das Bodenwertmodell?
Was ist das Flächen-Faktor-Modell?
Welche Daten musste ich als Eigentümer angeben?
Je nach Bundesland und Bewertungsmodell wurden u. a. folgende Angaben benötigt:
- Grundstücksfläche
- Wohn- bzw. Nutzfläche
- Gebäudeart und Baujahr
- Bodenrichtwert (wird meist von den Behörden hinterlegt)
- ggf. Garagen, Stellplätze oder Nebengebäude
Werden die Gutachten Ihres Sachverständigenbüros offiziell anerkannt?
Ja, unsere Gutachten werden von Gerichten, Finanzbehörden und Kreditinstituten gleichermaßen anerkannt, da sie höchsten fachlichen und formalen Standards entsprechen.
Was kann ich tun, wenn ich Zweifel an der Bewertung habe?
Was bietet ein Immobiliensachverständiger in diesem Zusammenhang?
Ein qualifizierter Immobiliensachverständiger, wie Torsten Vogel und sein Team, kann die Wertermittlung nachvollziehbar erklären, Fehlerquellen aufdecken und die Plausibilität der Bewertung prüfen. Gerade bei komplexen oder abweichenden Situationen kann ein professionelles Gutachten die Grundlage für eine erfolgreiche Korrektur des Steuerbescheids bilden.
Was passiert, wenn ich nichts unternehme?
Was ist der Hebesatz und wie wird er ermittelt?
Der Hebesatz ist ein von den Städten und Gemeinden individuell festgelegter Faktor, mit dem die Grundsteuer berechnet wird. Er spielt eine entscheidende Rolle für die Höhe Ihrer jährlichen Grundsteuerzahlung unabhängig davon, welches Bewertungsmodell (Bundes- oder Landesmodell) zur Anwendung kommt.
So funktioniert es:
Nach der Ermittlung des sogenannten Grundsteuermessbetrags (der sich aus Grundsteuerwert × Steuermesszahl ergibt), wird dieser mit dem Hebesatz multipliziert. Erst dadurch ergibt sich der tatsächlich zu zahlende Grundsteuerbetrag.
Beratungsanfrage
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