Gewerbeimmobilie bewerten

Wann eine Bewertung sinnvoll oder sogar notwendig ist

Eine professionelle Bewertung ist immer dann entscheidend, wenn der Wert einer Immobilie rechtliche oder finanzielle Folgen hat, zum Beispiel bei:

• Verkauf oder Kauf einer Gewerbeimmobilie
• Erbschaft, Schenkung oder steuerlicher Bewertung
• Finanzierung oder Beleihung durch Banken
• Umstrukturierung von Unternehmen oder Gesellschaften
• gerichtlichen Auseinandersetzungen

Wie läuft die Bewertung ab?

• Unterlagen & Vorbereitung: Grundbuchauszug, Baupläne, Mietverträge, Energieausweis, eine saubere Datengrundlage ist die Basis jeder Wertermittlung. Der Gutachter prüft, welche Informationen relevant sind und wo Nachweise fehlen.
• Objektbesichtigung: Vor Ort werden Zustand, Bauqualität, Ausstattung und technische Anlagen bewertet. Besonders wichtig: Wie wirtschaftlich ist die Immobilie nutzbar, heute und in Zukunft?
• Analyse der Erträge: Gewerbeimmobilien werden in der Regel nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Dabei werden Mieteinnahmen, Vertragslaufzeiten und Betriebskosten betrachtet, um den Reinertrag zu bestimmen.
• Wahl des passenden Bewertungsverfahrens:
  Die Wahl des richtigen Bewertungsverfahrens hängt maßgeblich von der Art der Nutzung, der Datenlage und dem Bewertungszweck ab. Ein erfahrener Sachverständiger wählt das Verfahren, das den tatsächlichen Marktwert am besten widerspiegelt.

  Ertragswertverfahren, Standard bei vermieteten Gewerbeobjekten
  Dieses Verfahren steht bei Gewerbeimmobilien im Mittelpunkt, da hier die wirtschaftliche Nutzung entscheidend ist. Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Besonders geeignet ist es für vermietete Bürohäuser, Einzelhandelsflächen, Praxen oder Logistikobjekte. 

  Sachwertverfahren, für eigengenutzte oder Spezialimmobilien
  Wird die Immobilie selbst genutzt oder lässt sie sich am Markt nur schwer vergleichen, etwa bei Produktionshallen, Werkstätten oder Sondernutzungen – kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Hier wird der Gebäudewert auf Grundlage von Baukosten, Ausstattung und Zustand ermittelt und mit dem Bodenwert kombiniert.

  Vergleichswertverfahren, bei standardisierten Objekten mit Marktdaten
  Wenn ausreichend Vergleichsdaten aus ähnlichen Verkäufen vorhanden sind, kann das Vergleichswertverfahren angewendet werden. Dieses Verfahren ist jedoch bei Gewerbeimmobilien seltener, da vergleichbare Objekte aufgrund unterschiedlicher Nutzungsstrukturen und Mietverträge oft schwer zu finden sind.

  In der Praxis werden häufig mehrere Verfahren kombiniert oder gegenseitig gewichtet, um ein möglichst realistisches und nachvollziehbares Ergebnis zu erzielen. So entsteht ein Verkehrswert, der sowohl marktorientiert als auch rechtssicher ist.

• Marktanalyse und Bodenwert: Neben dem Gebäude zählt auch der Standort: Wie entwickelt sich die Region? Wie ist die Nachfrage im Gewerbesegment? Der Bodenwert fließt als eigenständiger Faktor in die Bewertung ein.
• Ermittlung des Verkehrswerts: Am Ende steht der nachvollziehbar dokumentierte Verkehrswert, die Grundlage für steuerliche, rechtliche oder wirtschaftliche Entscheidungen.

Was den Unterschied macht (Fachwissen statt Schätzung)

Viele Gewerbeimmobilien werden noch immer „nach Gefühl“ bewertet, von Eigentümern, Maklern oder Banken. Das Problem: Solche Schätzungen halten weder vor Gericht noch vor dem Finanzamt stand.
Ein zertifiziertes Gutachten nach DIN EN ISO/IEC 17024 bietet dagegen volle Transparenz:
Alle Berechnungen, Annahmen und Verfahren sind nachvollziehbar dokumentiert und neutral durchgeführt.
Gerade bei steuerlichen Themen oder größeren Investitionen schützt das Eigentümer vor falschen Werten und damit vor finanziellen Nachteilen.